La mayor parte de los edificios en
la actualidad están constituidos en régimen de Propiedad Horizontal. Esto
supone, que cuando uno se compra un piso no sólo adquiere la superficie del
mismo sino que además adquiere una parte de los elementos comunes del
edificio. Esta parte de nuestra propiedad viene establecida en la escritura de
constitución de la propiedad horizontal y aparece reflejada también en la
escritura de compraventa, en las que claramente podremos observar que nos
corresponde una cuota de participación de “X” centésimas en el total del
edificio.
Por supuesto, cualquier acuerdo
que afecte a los elementos comunes del edificio debe ser adoptado por todos
los propietarios, siendo esta la finalidad que cumple la Junta de
Propietarios. Los acuerdos de la Junta exigen una mayoría de votos, que
aparece fijada legalmente, y que variará según el tipo de asunto que se
discuta. Hay casos, en los cuales a pesar de que se alcance la mayoría, por
ser muy perjudiciales para alguno de los propietarios este podrá impugnar el
acuerdo en juicio.
Todos
los propietarios de pisos son a su vez propietarios de los elementos comunes
del edificio.
Los
elementos comunes son los siguientes:
Suelo:
Terreno sobre el que se ha edificado el edificio, subsuelo, y terreno
adyacente al edificio que sea propiedad del mismo.
Vuelo:
Columna de aire existente sobre el edificio. Derecho a construir nuevas
plantas sobre la última planta del edificio.
Cimentaciones:
Cimientos de la casa.
Elementos
estructurales y muros: Son los que conforman la estructura interna y externa
del edificio. Los muros que separan unos pisos de otros, los que sirven para
separar un edificio de otro colindante, etc.
Patios:
los patios pueden ser elemento común o elemento privado, ello dependerá de
que en el título constitutivo aparezcan fijados así o no. Si el título
constitutivo de Propiedad Horizontal no dice nada el patio siempre será
elemento común y por tanto para el disfrute de todos los propietarios.
Portal,
Portería: Tanto uno como otro, son elementos comunes a todos los
propietarios. Hay que diferenciar el caso en que por ejemplo se atribuya una
vivienda al portero, esa vivienda será elemento común, si se establece así
en el título constitutivo, en caso contrario se entenderá privativo, con el
mismo carácter que los demás pisos. Para que deje de ser común deberá
llegarse a un acuerdo por todos los propietarios, con las mayorías
establecidas en la Ley.
Escaleras:
Lógicamente son elementos comunes, salvo en supuestos muy excepcionales en
los cuales estas escaleras sólo sirvan de acceso a una vivienda determinada y
aparezcan como privativas en el título constitutivo. Los gastos efectuados
para su limpieza y mantenimiento, se incluirán en los gastos generales
comunitarios.
Ascensores:
Son elementos comunes, y por tanto lo normal será que su reparación se
incluya en los gastos generales o comunes de la Comunidad.
Fachadas:
Las fachadas de los edificios son elementos comunes, por lo cual cualquier
alteración externa de la misma va a necesitar la autorización mediante
acuerdo adoptado en Junta de Propietarios.
Cubiertas:
Es la parte superior externa del edifico, el techo. La terraza del ático es a
su vez cubierta del edificio, por ello hay ocasiones en que los gastos de
reparación y mantenimiento son de la comunidad, exceptuando aquellos casos en
que los daños de dicha cubierta sean por culpa del propio propietario del ático
Todo
propietario de un piso tiene una serie de derechos legalmente reconocidos
sobre los elementos comunes.
Para
mantener los elementos comunes cada uno de los propietarios contribuirá con
una aportación económica, establecida en proporción a la cuota de
participación que tenga en el edificio. (si no conoce la cuota de participación
de su piso en el edificio basta con mirar su escritura de propiedad en la que
dirá que su casa tiene una cuota de X centésimas). Esta contribución
integra los gastos generales que todo propietario debe pagar.
Según la nueva Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios están obligados a pagar la constitución de un fondo de reserva destinado a las obras de conservación y reparación del edificio.
La comunidad de vecinos podrá utilizar el fondo para suscribir un contrato de mantenimiento del inmueble o para pagar las obras necesarias para mantener el edificio.
Es obligatorio mantener un fondo de reserva para la conservación y reparación de la finca que cuente al menos con el 5% del presupuesto anual
Preguntas más frecuentes:
¿Qué ocurre si no hay acuerdo sobre las obras de mejora? Hay obligación de pagar las obras necesarias para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, pero no otro tipo de mejoras. Si estas superan el importe de tres mensualidades, el vecino que no esté conforme tiene derecho a no correr con su parte del gasto, aunque hayan sido aprobadas en la junta con el porcentaje necesario
¿Qué sucede, en caso de compra, con las deudas del vendedor? El nuevo propietario responde de las deudas del año en curso y también del anterior. Para dar seguridad a los compradores, existe la obligación de que el vendedor entregue un certificado en el que se detalle si tiene deudas o no con la comunidad.
¿Cómo se actúa con los vecinos molestos? No está permitido realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas ni las que estén prohibidas en los estatutos o que puedan ocasionar daños al edificio. El presidente de la comunidad debe requerir de modo fehaciente al vecino molesto que cese de realizarlas. Si este no hace caso, se acude al juez, quien puede privarle del uso de su domicilio por un periodo de hasta tres años.
